文I载酒 编辑I载酒 十月的这半个月，金融圈发生了几件看上去并不相干的事。 10月8日，央行罕见地发布了一份《关于人民币汇率的政策立场》，用七个方面，逐条回应了外界关于汇率制度、贸易竞争力、全球失衡的质疑。 10月12日，在岸、离岸人民币双双升破6.70，创下近四年新高。 10月19日，国家统计局公布9月70城房价：一线城市二手住宅环比上涨0.2%，涨幅比上月还扩大了0.1个百分点。 而就在此前，高盛全球外汇、利率及新兴市场策略研究主管崔维迪（Kamakshya Trivedi）接受彭博采访时，扔出了一句分量很重的话—— “人民币被低估了约20%到25%，而且这个估计，还算是保守的。” 把这几件事摆到同一张桌子上，一条线索就浮出来了：汇率、房价、外资，正在同一个时间窗口里被重新定价。 一、“低估20%”，这句话的分量在哪里 崔维迪站的是一个很大的场子。 全球外汇市场每天成交9.5万亿美元。在这样一个巨量的市场里，他说，人民币走强是“当前最被低估的情境之一”。 20%到25%，是他给出的保守区间。 他还补了一句更重的：如果把中国的经常账户和整体对外收支状况都算进去，人民币被低估的程度“会大得多”。 高盛的预测路径是这样的：未来12个月，人民币兑美元从6.69升到6.40；而按照这家投行的公允价值指标，人民币甚至有可能摸到6附近。 6这个数字，上一次出现是2014年初。那一年，大量热钱正涌向中国。 更有意思的是他的语气。崔维迪说：“每次我们上调人民币预测，市场共识和远期市场都还没跟上，这让我很意外。” 说白了，就是我们已经跑在前面了，市场还在原地系鞋带。 二、8055亿美元顺差，和一份“不设目标”的文件 高盛敢把话说这么满，底气在账本上。 今年1到8月，中国贸易顺差8055亿美元。 同期，人民币中间价累计升值2921个基点，在岸、离岸人民币对美元分别升值4.13%和3.89%。10月13日，中间价报6.7298，是2023年2月以来的最强位置；CFETS人民币汇率指数报103.61，处于逾四年高位。 这里有个反常的地方，值得多说一句。 正常情况下，美元走强，非美货币就得趴下。今年美元指数年内涨了近4%，人民币对美元却还在升值。这种“双强”格局，2015年汇改之后只在2021年出现过。 而10月8日那份文件，把话说得很直白：坚持让市场在汇率形成中起决定性作用；不预设汇率目标水平，不干预汇率长期趋势；中国没有必要、也无意通过汇率贬值获取贸易竞争优势。 市场读出的意思是：这是一次“放手”的表态。 当然，机构之间并非铁板一块。摩根士丹利把年底目标放在6.75，汇丰6.65，德意志银行6.55，并预计2027年底进一步走强到6.30。 摩根士丹利中国首席经济学家邢自强的提醒也很实在：人民币大幅升值会阻碍通缩出清、压缩企业利润率、放缓工薪增速。 升值是好事，但升得太快，是会疼的。 三、汇率一动，中国资产就要重新标价 高盛算过一个很有意思的数：人民币兑美元每升值1%，在其他条件不变的情况下，A股整体回报大约上行3%。 这个逻辑不玄。外资买人民币资产，能赚两道钱：一道是资产本身涨的，一道是汇率升的。 数据也在印证。外资持有境内股票的规模，从2024年8月的2.48万亿元，涨到今年6月的4.66万亿元，接近翻倍。 今年还出现了一个罕见的组合：股、债、汇三者同步走强。上一次出现，还是2021年。 链条很朴素：汇率走强，外资增配人民币资产，资产价格上涨，汇率进一步走强。 只不过，这条链子的另一头，站着出口企业。美元收入换回人民币会缩水，纺织、家具这类议价能力偏弱的中低端制造，感受最直接。 这就是汇率的两面性：它从来不是只对一类人有利。 四、真正的“围猎”，发生在整栋写字楼里 很多人一听“外资抄底中国房产”，脑子里浮现的是售楼处里排队刷卡。 想错了。外资这一轮的主战场，是整栋写字楼、整座购物中心、整片物流园。 高力国际的统计是：今年上半年，内地商业不动产大宗交易约1212亿元，其中外资参与的成交额同比暴涨八成以上，已披露的外资收购项目总额突破283亿元。 城市层面也在回暖。北京上半年大宗物业成交257亿元，同比增长50%，创2022年以来同期最高；上海上半年写字楼成交134.9亿元，占全市大宗成交额的58.4%；广州上半年成交15宗、合计68.3亿元。 单笔交易的分量，更能说明问题。 拼多多以超过33亿元整栋买下上海陆家嘴星展银行大厦，单价约7.17万元/平方米，是上半年上海大宗市场金额最高的一笔；凯德联手险资收购上海尚浦中心，交易估值76亿元。 外资的动作同样密集：黑石加码上海、苏州的物流园；加拿大养老基金扫货长三角、珠三角的购物中心；新加坡政府投资公司则联合头部机构设立了几十亿元的区域基金。 为什么是这些资产？因为账算得清。 第一太平戴维斯二季度的一